Com
a promulgação da Lei n. 14.711/2023 que instituiu o novo Marco Legal das
Garantias, muitas alterações e inovações foram introduzidas. Dentre as
novidades, destaca-se a possibilidade de realizar a execução de dívidas
hipotecárias por meio de cartórios extrajudiciais.
O
artigo 9º da referida Lei instituiu novo regramento no que diz respeito aos
créditos garantidos por hipoteca, com exceção das operações de financiamento da
atividade agropecuária, de modo a possibilitar a Execução Extrajudicial dos
créditos garantidos por hipoteca por meio de intervenção cartorária. Constatado
o descumprimento do negócio, a garantia hipotecária poderá ser executada junto
ao registro de imóveis com intervenção do tabelião.
A
previsão legal prevê a possibilidade dos cartórios extrajudiciais intermediarem
a negociação de acordo entre credores e devedores, podendo até mesmo receber
valores e realizar o repasse ao credor, bem como iniciar o procedimento de
excussão extrajudicial de dívidas hipotecárias, com a realização de intimação do
devedor para purgar a mora, busca e apreensão pelo oficial de registro e leilão
público.
A
possibilidade de realização de execução extrajudicial de dívida hipotecária não
se mostra inteiramente uma novidade, visto que já era prevista no Decreto-Lei 70/66,
porém, restrita ao sistema financeiro de habitação e promovida pelo agente
fiduciário da garantia. Agora, com a inovação legal promovida pela referida
lei, a garantia hipotecária pode ser executada de forma extrajudicial, com
intervenção do tabelião do registro de imóveis em que o bem está hipotecado.
Através
dos referidos institutos, um ou mais bens do devedor vinculam-se ao pagamento
da dívida. Não havendo o pagamento, inicia-se o procedimento de excussão da
hipoteca por meio de intervenção cartorária.
Ressalta-se
que, o procedimento de excussão da hipoteca tem seu marco inicial com a não
purgação da mora no prazo de 15 dias úteis contados da intimação do devedor, o
que implica na averbação na matrícula do imóvel, caracterizando o início do
procedimento da excussão da garantia hipotecária por meio de leilão público.
Importante
destacar que, um dos requisitos para que seja realizada a excussão
extrajudicial em cartório, é da previsão contratual expressa do procedimento
disposto no artigo 9º da Lei 14.711/2023 no contrato celebrado entre as partes,
com menção ao teor dos §§ 1º a 10.
O
procedimento instituído pela nova Lei 14.711/2023 trouxe maior autonomia aos
particulares, que poderão ajustar a solução de conflitos criados por um negócio
jurídico fora da esfera judicial.
Vitor
Henrique Mainardes - Especialista
em Direito Civil e Empresarial pela PUC/PR e advogado no escritório Alceu Machado, Sperb & Bonat Cordeiro
Advocacia
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